以案说法：商铺租赁产生纠纷如何化解？

案例：张某与某商贸公司签订一份《商铺租赁合同》，合同约定商贸公司将其拥有的某处商铺租给张某，期限3年，同时张某还承租商贸公司该商铺楼上一套公寓用于居住，期限与商铺租期相同，合同签订后张某对商铺做了精装修，用于开酒店经营。在商铺租期即将届满前，商贸公司以该商铺已出售给第三人杨某为由，要求张某搬离，同时商贸公司表示不再与张某续签公寓的租约，将该公寓另行出租给他人。张某认为商贸公司在没有提前通知自己的情况下就将商铺出售他人，严重损害了自己对该商铺的优先购买权，其拒绝继续向自己出租公寓也损害了自己的优先承租权，要求商贸公司赔偿损失。

上述案例涉及房屋承租人两个非常重要的权利——房屋的优先购买权、优先承租权。《民法典》第726条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”《民法典》第734条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”

两项优先权的适用条件：

1.前提条件。从《民法典》关于房屋承租人优先购买权、优先承租权的规定来看，这两项权利的行使有一个前提条件，即出租人和承租人之间存在一个在先的并合法有效的房屋租赁合同法律关系。如原租赁合同因违反法律规定导致无效，承租人就缺少基于租赁行为而行使优先权的基础。

2.主体条件。一是优先购买权、优先承租权的权利主体为房屋的承租人。二是承租人死亡的，其共同居住人或共同经营人可行使优先购买权、优先承租权。对此，《民法典》第732条规定：“承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人或共同经营人可以按照原租赁合同租赁房屋。”优先购买权、优先承租权的设立目的是保护房屋实际使用人权益的角度出发的。

3.时间条件。承租人享有优先权的同时，其权利也受到相应的约束，需在法律规定的时间内及时行使权利。《民法典》第726条第二款规定：“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”第727条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人未参与拍卖的，视为放弃优先购买权。”

4.经济条件。在房屋优先购买权、优先承租权的法律规定中，均强调了承租人应负担“同等条件”，对租赁而言“同等条件”可以理解为租金多少、租赁期限长短、用途等方面。对购买而言“同等条件”可以理解为承租人至少要与潜在第三方开出同等的价格及支付方式、期限等。

本案争议中，商贸公司未通知张某商铺要出售的消息，就擅自将张某正在租赁经营使用的商铺出售给第三人杨某，损害了张某的合法权利。同时，商贸公司没有正当理由拒绝张某继续承租公寓。对此，张某有权就另行购买或承租同等条件的房屋而多出的差价以及中介费、搬家费等合理费用向商贸公司索赔。